L’erreur fréquente des premiers acheteurs

Beaucoup de premiers acheteurs commencent par une question simple : “Combien coûte la propriété que je peux acheter ?”

La question est logique, mais incomplète.

Le vrai calcul devrait plutôt être : “Combien puis-je acheter tout en gardant assez d’argent pour conclure la transaction, emménager et vivre normalement après l’achat ?”

Cette nuance change beaucoup de choses. Une propriété peut sembler accessible si on regarde seulement le paiement hypothécaire. Mais après l’inspection, le notaire, les droits de mutation, les assurances, les ajustements de taxes, le déménagement et les premiers travaux, le budget peut devenir beaucoup plus serré.

Un premier achat réussi n’est pas seulement un achat approuvé. C’est un achat qui reste viable après la remise des clés.

La mise de fonds : le point de départ, pas la fin du calcul

La mise de fonds est souvent le premier objectif. C’est normal : sans elle, le projet ne peut généralement pas avancer.

Mais la mise de fonds ne doit pas absorber toute l’épargne. Si un acheteur utilise tout son argent pour augmenter sa mise de fonds, il peut se retrouver sans marge pour les frais de clôture ou les imprévus.

C’est ici que le budget doit être pensé en plusieurs enveloppes :

• l’argent pour la mise de fonds;
• l’argent pour conclure l’achat;
• l’argent pour emménager;
• l’argent pour les imprévus.

Ces quatre enveloppes ne sont pas interchangeables. Utiliser tout son coussin pour améliorer légèrement le financement peut parfois fragiliser le projet après l’achat.

Les frais de clôture à ne pas oublier

Les frais de clôture regroupent plusieurs coûts qui arrivent autour de la transaction. Ils peuvent inclure les frais de notaire, l’inspection, certains ajustements, les taxes municipales ou scolaires ajustées, les droits de mutation, les assurances et parfois d’autres frais selon la situation.

Ces montants ne sont pas toujours spectaculaires pris séparément. Mais ensemble, ils peuvent représenter une somme importante.

L’erreur classique consiste à penser : “J’ai ma mise de fonds, donc je suis prêt.” En réalité, il faut aussi avoir les liquidités nécessaires pour finaliser l’achat.

Un courtier immobilier, un notaire, un courtier hypothécaire ou d’autres professionnels peuvent aider à identifier les frais propres au projet. L’important est de ne pas les découvrir au dernier moment.

Exemple fictif

Prenons l’exemple fictif d’Antoine et Maude.

Ils ont économisé pendant plusieurs années pour acheter leur premier condo. Leur mise de fonds est prête, et leur paiement mensuel estimé semble acceptable. Ils se sentent donc prêts à faire une offre.

En préparant le dossier plus sérieusement, ils réalisent qu’ils devront aussi payer l’inspection, le notaire, les droits de mutation, des ajustements de taxes et le déménagement. En plus, le condo nécessite quelques achats dès l’entrée : électroménagers, peinture, rideaux et petits travaux.

Leur projet reste possible, mais leur budget change. Ils décident de réduire légèrement leur prix cible pour garder un coussin après l’achat.

Ce n’est pas un recul. C’est une décision prudente.

Les dépenses après l’achat

Le mois de la prise de possession n’est pas la fin des dépenses. C’est souvent le début.

Il faut prévoir :

• assurance habitation;
• taxes municipales;
• taxes scolaires;
• frais de copropriété s’il y a lieu;
• chauffage;
• électricité;
• internet;
• entretien;
• réparations;
• meubles ou électroménagers;
• outils de base;
• fonds d’urgence.

Dans une location, plusieurs de ces frais sont parfois invisibles ou inclus autrement. Comme propriétaire, ils deviennent plus directs.

Un budget réaliste tient compte du paiement hypothécaire, mais aussi de tout ce qui l’entoure.

Pourquoi le coussin est si important

Le coussin financier n’est pas un luxe. C’est une protection.

Même une propriété en bon état peut réserver des surprises : chauffe-eau, électroménager, plomberie, toiture, frais de copropriété, réparation urgente ou simple ajustement de budget après quelques mois.

Sans coussin, chaque imprévu devient une dette potentielle. Avec un coussin, l’acheteur garde du contrôle.

C’est particulièrement important pour un premier achat, parce que l’acheteur découvre souvent de nouvelles dépenses en même temps qu’il s’adapte à ses paiements.

Questions à se poser

• Est-ce que ma mise de fonds est vraiment disponible ?
• Est-ce que j’ai prévu les frais de clôture ?
• Est-ce que j’ai estimé les droits de mutation ?
• Est-ce que j’ai gardé un coussin après l’achat ?
• Est-ce que mon budget inclut taxes, assurances et frais mensuels ?
• Est-ce que je peux absorber une réparation dans les premiers mois ?
• Est-ce que mon prix cible laisse une marge de manœuvre ?
• Est-ce que j’ai validé ma capacité avant de visiter ?