La mise de fonds ne devrait pas être isolée du reste

Pour beaucoup d’acheteurs, la mise de fonds est le symbole du projet qui devient réel. On suit le montant accumulé, on calcule le pourcentage, on compare avec le prix des propriétés et on se demande à quel moment on sera prêt.

C’est normal. Mais la mise de fonds ne doit pas être analysée seule.

Un achat immobilier demande aussi des liquidités pour les frais de clôture, l’inspection, les ajustements, les taxes, les assurances, le déménagement et les dépenses d’installation. Si toute l’épargne disparaît dans la mise de fonds, le nouveau propriétaire peut commencer avec une maison, mais sans marge.

Une bonne stratégie de mise de fonds ne vise donc pas seulement à atteindre un minimum. Elle vise à acheter sans étouffer le budget.

Les sources possibles

La mise de fonds peut venir de plusieurs endroits.

L’épargne personnelle est la source la plus directe. Certains acheteurs utilisent aussi un don familial, un retrait d’un régime admissible, un CELIAPP, le RAP, la vente d’un placement ou la vente d’un autre bien.

Chaque source peut avoir ses propres documents. Un don familial peut demander une lettre. Un retrait d’un compte enregistré peut demander des preuves. Une somme transférée récemment peut devoir être expliquée.

Le point important est simple : l’argent doit être disponible, admissible et compréhensible pour l’analyse du dossier.

Exemple fictif

Prenons l’exemple fictif de Sofia.

Elle a accumulé une mise de fonds avec son épargne, une aide familiale et un retrait prévu pour son premier achat. Elle regarde une propriété qui semble correspondre à son budget. Sur papier, elle a le montant nécessaire.

Mais en préparant son dossier, elle réalise que le don familial doit être documenté, que certains fonds doivent être transférés au bon moment et qu’elle doit aussi garder de l’argent pour les frais d’achat.

Elle décide alors de revoir légèrement son prix cible. Non pas parce que le projet est impossible, mais parce qu’elle veut éviter d’acheter trop serré.

Cette décision lui donne plus de calme au moment de visiter.

Mise de fonds et assurance prêt hypothécaire

Le montant de la mise de fonds peut influencer l’assurance prêt hypothécaire.

Lorsque la mise de fonds est inférieure à un certain seuil, une assurance prêt hypothécaire peut être requise. Cette assurance protège le prêteur, même si son coût est assumé par l’emprunteur. Elle peut être ajoutée au financement dans plusieurs situations, mais elle augmente tout de même le montant total à rembourser.

Il ne faut pas voir cela uniquement comme un obstacle. Pour plusieurs acheteurs, l’assurance prêt hypothécaire permet d’acheter avec une mise de fonds plus faible. Mais elle doit être intégrée au calcul réel du projet.

Pourquoi garder une réserve

Garder une réserve après l’achat peut sembler moins excitant que d’augmenter la mise de fonds. Pourtant, c’est souvent ce qui protège le projet.

Une propriété peut générer des dépenses rapidement : peinture, électroménagers, réparation, ajustement de taxes, frais de copropriété, entretien, outils, assurance, chauffage ou petits travaux imprévus.

Sans coussin, ces dépenses finissent souvent sur une carte de crédit ou une marge. Le projet devient alors plus fragile.

La question n’est donc pas seulement : “Combien puis-je mettre en mise de fonds ?”
C’est aussi : “Combien dois-je garder pour rester stable après l’achat ?”

Ce qu’il faut clarifier avant de faire une offre

Avant de déposer une offre, il faut clarifier :

• le montant disponible;
• la provenance des fonds;
• les documents nécessaires;
• les frais de clôture;
• le coussin à garder;
• l’assurance prêt hypothécaire possible;
• le budget mensuel après l’achat;
• l’impact des dettes existantes.

Cette préparation aide à éviter les offres déposées avec un enthousiasme réel, mais un financement encore trop fragile.

Questions à se poser

• D’où vient ma mise de fonds ?
• Est-ce que je peux prouver clairement la provenance des fonds ?
• Est-ce qu’une partie vient d’un don, du CELIAPP ou du RAP ?
• Est-ce que j’ai prévu les frais de clôture ?
• Est-ce que je garde un coussin après l’achat ?
• Est-ce que l’assurance prêt hypothécaire s’applique ?
• Est-ce que mon budget mensuel reste confortable ?
• Est-ce que mon prix cible est cohérent avec ma capacité réelle ?