Pourquoi les dettes changent la lecture d’un dossier

Un acheteur peut avoir un bon revenu et être très discipliné, mais quand il demande une hypothèque, le prêteur ne regarde pas seulement ce qu’il gagne. Il regarde aussi ce qu’il doit déjà payer.

Un prêt auto, une carte de crédit, une marge ou un prêt personnel occupent une partie du budget mensuel. Cette partie n’est plus disponible pour l’hypothèque, les taxes, le chauffage, les assurances et les frais liés à la propriété.

Ce n’est pas une question morale. Avoir une dette ne veut pas dire être irresponsable. Mais une dette représente un engagement. Et les prêteurs doivent mesurer la capacité réelle de l’emprunteur à ajouter un paiement hypothécaire.

Le prêt auto : souvent plus lourd qu’il n’en a l’air

Un prêt auto peut peser beaucoup dans l’analyse parce qu’il crée un paiement fixe mensuel.

Même si le solde diminue, le paiement demeure généralement le même jusqu’à la fin du prêt. Pour un prêteur, ce paiement réduit la marge disponible.

C’est parfois surprenant. Un acheteur peut penser : “Il me reste seulement quelques années de voiture.” Mais si le paiement est élevé, il peut encore limiter le montant hypothécaire admissible.

Avant de magasiner une propriété, il peut être utile de mesurer l’impact du paiement auto dans le budget total.

Les cartes de crédit : pas seulement le solde

Les cartes de crédit peuvent influencer le dossier de plusieurs façons.

Le solde compte, mais l’utilisation de la limite aussi. Une carte proche de sa limite peut donner l’impression d’un budget serré, même si les paiements minimums sont faits.

L’historique de paiement compte également. Des retards ou dépassements peuvent nuire à la lecture du crédit.

Le prêteur veut savoir si le ménage gère le crédit avec stabilité. Une carte utilisée de façon contrôlée n’a pas le même effet qu’une carte constamment près de la limite.

Exemple fictif

Prenons l’exemple fictif de Maxime.

Il gagne bien sa vie et a accumulé une mise de fonds correcte. Il pense pouvoir acheter une propriété rapidement. Mais il a aussi un prêt auto récent et deux cartes de crédit utilisées à plus de la moitié.

Lorsqu’il fait analyser son dossier, il découvre que son paiement auto réduit fortement sa capacité. Ses cartes ne bloquent pas le projet, mais elles limitent la marge.

Maxime doit alors choisir : rembourser une partie des cartes, attendre quelques mois, ajuster son prix cible ou revoir l’achat du véhicule dans son budget global.

Son projet reste possible. Mais il devient plus réaliste.

Faut-il rembourser ses dettes avant d’acheter ?

La réponse dépend du dossier.

Rembourser une dette peut améliorer certains ratios et réduire les paiements mensuels. Mais utiliser toute son épargne pour rembourser peut aussi réduire la mise de fonds ou éliminer le coussin nécessaire après l’achat.

Parfois, il vaut mieux rembourser une carte. Parfois, il vaut mieux garder une réserve. Parfois, il faut réduire le prix cible. Parfois, il faut attendre.

Le bon choix dépend de l’effet réel sur la capacité, la mise de fonds, le crédit et la stabilité après l’achat.

Ce qu’il faut éviter avant une demande hypothécaire

Avant une demande hypothécaire, certaines décisions peuvent compliquer le dossier :

• financer une voiture neuve;
• augmenter fortement les soldes de carte;
• ouvrir plusieurs nouveaux comptes de crédit;
• faire de gros achats à crédit;
• utiliser la mise de fonds pour des dépenses non essentielles;
• cacher des obligations mensuelles;
• présumer que les dettes ne seront pas regardées.

Il ne faut pas geler toute sa vie financière, mais il faut éviter les gestes qui changent brusquement le portrait du dossier.

Consolidation : une option à analyser prudemment

Dans certains cas, une consolidation de dettes peut être envisagée. Elle peut réduire la pression mensuelle, mais elle ne doit pas être vue comme une solution automatique.

Si les dettes sont regroupées mais que les habitudes ne changent pas, le problème peut revenir. La consolidation doit s’accompagner d’un plan clair : budget, réduction des limites, objectif de remboursement et contrôle de l’utilisation future du crédit.

Avant une consolidation hypothécaire, il faut comparer le paiement, le coût total, les frais et l’impact sur la propriété.

Questions à se poser

• Quel est le paiement mensuel de mon prêt auto ?
• Est-ce que mes cartes sont proches de leur limite ?
• Est-ce que je fais seulement les paiements minimums ?
• Est-ce que je pourrais rembourser une dette sans vider ma mise de fonds ?
• Est-ce que mes dettes réduisent ma capacité d’emprunt ?
• Est-ce que j’ai prévu un coussin après l’achat ?
• Est-ce que je devrais attendre avant d’acheter ?
• Est-ce qu’une consolidation serait utile ou risquée ?