Définition simple

Le ratio d’endettement est une mesure qui compare vos revenus avec vos obligations financières.

Dans un contexte hypothécaire, il sert à évaluer si les paiements liés à la propriété et les autres dettes prennent une place raisonnable dans le budget.

Le prêteur veut savoir si vous pouvez assumer l’hypothèque, mais aussi les taxes, le chauffage, les frais de copropriété s’il y a lieu, les prêts existants, les cartes de crédit, les marges et les autres engagements.

C’est une façon de répondre à une question très concrète : après avoir payé vos obligations, reste-t-il assez de marge pour vivre normalement ?

Les deux ratios souvent utilisés

Dans l’analyse hypothécaire, on parle souvent de deux grandes mesures : le ratio lié aux frais de logement et le ratio qui inclut aussi les autres dettes.

Le premier regarde la part du revenu consacrée aux coûts de logement. Il peut inclure le paiement hypothécaire, les taxes, le chauffage et une partie de certains frais de copropriété.

Le second ajoute les autres dettes : prêt auto, cartes de crédit, marges, prêts personnels et autres obligations mensuelles.

Ces ratios aident à mesurer le risque d’un budget trop serré. Ils ne remplacent pas le jugement, mais ils donnent un cadre à l’analyse.

Pourquoi les dettes changent la capacité

Un acheteur peut avoir un bon salaire, mais une capacité d’emprunt plus basse que prévu si plusieurs paiements mensuels sont déjà présents.

Un prêt auto récent, une carte de crédit fortement utilisée ou une marge de crédit avec un paiement régulier peuvent réduire l’espace disponible pour l’hypothèque.

C’est parfois difficile à accepter, parce que l’acheteur se dit : “Je paie tout à temps.” Mais le prêteur ne regarde pas seulement si les paiements sont faits. Il regarde aussi combien de revenu est déjà engagé.

La question n’est donc pas seulement la discipline. C’est la marge.

Exemple fictif

Prenons l’exemple fictif de Nicolas.

Il gagne un bon revenu et pense pouvoir acheter une propriété plus chère. Mais il a aussi un prêt auto, une carte de crédit utilisée et un prêt personnel pour des meubles achetés récemment.

Chaque paiement semble raisonnable pris séparément. Ensemble, ils occupent une partie importante de son budget.

Lorsqu’il fait analyser son dossier, il comprend que sa capacité n’est pas limitée par son salaire, mais par ses obligations mensuelles.

Nicolas n’a pas forcément un mauvais dossier. Il doit simplement ajuster son prix cible ou réduire certaines dettes avant d’acheter.

Le ratio n’est pas toute la réalité

Les ratios sont importants, mais ils ne disent pas tout.

Ils ne savent pas toujours si vous avez des frais de garde, un soutien familial, des projets de rénovation, une voiture à remplacer, des revenus variables, des dépenses médicales ou un mode de vie plus coûteux.

Un dossier peut passer les ratios et être quand même serré dans la vraie vie. À l’inverse, une personne peut avoir un budget très discipliné, mais être limitée par certaines règles d’analyse.

C’est pour cette raison qu’il faut combiner deux lectures : l’admissibilité du prêteur et le confort réel du ménage.

Comment améliorer son ratio d’endettement

Il existe plusieurs façons d’améliorer la situation, selon le dossier.

Réduire certaines dettes peut aider. Augmenter la mise de fonds peut aussi modifier le montant à emprunter. Choisir une propriété moins chère, attendre la fin d’un prêt auto ou revoir certaines limites de crédit peut également changer la lecture.

Mais il faut éviter de rembourser au hasard. Utiliser toute son épargne pour réduire une dette peut améliorer un ratio, mais nuire à la mise de fonds ou au coussin après l’achat.

Le bon plan dépend de l’effet réel sur l’ensemble du dossier.

Ratio d’endettement et premier achat

Pour un premier acheteur, le ratio d’endettement est souvent une découverte.

On pense à la mise de fonds. On pense au prix de la maison. On pense au taux. Mais on oublie parfois que le prêteur analyse le budget complet.

• Avant de visiter, il est donc utile de faire le point sur :
• revenus;
• dettes;
• paiements mensuels;
• mise de fonds;
• frais d’achat;
• taxes;
• assurances;
• marge de sécurité.

Cette préparation évite de magasiner avec un chiffre trop optimiste.

Questions à se poser

• Quels paiements mensuels ai-je déjà ?
• Est-ce que mon prêt auto réduit beaucoup ma capacité ?
• Est-ce que mes cartes de crédit sont trop utilisées ?
• Est-ce que je regarde seulement le revenu ou aussi les dettes ?
• Est-ce que mon budget reste confortable après l’achat ?
• Est-ce que je dois rembourser une dette avant d’acheter ?
• Est-ce que j’ai gardé un coussin financier ?
• Est-ce que j’ai fait analyser ma capacité avant de visiter ?